Эксперты прогнозируют повышение налогов на недвижимость ниже рыночной стоимости

Мадрид, 16 октября — По мнению экспертов, опрошенных агентством EFE, новая система оценки недвижимости, которую Кадастр введет с 1 января, приведет к увеличению налога при продаже, наследовании или дарении имущества по цене ниже рыночной.

Хотя детали будущей базовой стоимости — показателя, который будет оценивать каждую собственность индивидуально в соответствии с ее характеристиками и который будет служить основой для налогов на передачу собственности, наследство и богатство — пока неизвестны, эксперты уверены, что во многих случаях она будет выше показателей, используемых в настоящее время автономными сообществами.

Повышение налогов будет особенно заметно на покупках и продажах ниже рыночной стоимости, на наследовании и дарении имущества, которое в настоящее время оценивается ниже рыночной стоимости, а также на последующем переводе этих приобретений в налог на богатство.

Представитель Испанской ассоциации налоговых консультантов и налоговых менеджеров (Asefiget) Мария Долорес Ортега прогнозирует «зверский рост» налогов, прежде всего, на наследство и дарение, как при уплате самого налога, так и при последующем приросте капитала в рамках налога на доходы физических лиц.

Однако координатор экспертной группы по местным налогам и кадастру Испанской ассоциации налоговых консультантов (Aedaf) Рубен Руа уточняет, что это будет зависеть от исходной ситуации в каждом регионе, хотя ни в коем случае налоги не упадут, так как будет выплачиваться более высокая сумма.

В свою очередь, технический секретарь Регистра налоговых консультантов (REAF) Генерального совета экономистов (CGE) Луис дель Амо считает, что возможное повышение налогов будет зависеть от того, как будет реализована базовая стоимость, которая, если она будет слишком близка к рыночной, может означать повышение.

В любом случае, новая базовая стоимость не влияет на кадастровую стоимость и, следовательно, на IBI, а также не будет иметь обратной силы, т.е. она будет влиять только на новые операции, не давая новой оценки уже имеющимся объектам недвижимости.

ИЗМЕНЕНИЯ ДЛЯ ОГРАНИЧЕНИЯ СУДЕБНЫХ РАЗБИРАТЕЛЬСТВ

Закон о борьбе с мошенничеством, принятый в июне, ввел изменения в основу расчета налога на передачу имущества (ITP), налога на наследство и дарение и налога на богатство, с целью положить конец сутяжничеству системы, использовавшейся до этого времени.

При старой системе налогооблагаемой базой этих налогов была реальная стоимость, которая приравнивалась к рыночной стоимости, и которая обычно состояла из суммы продажи (в случае ITP) или ссылки (в случае налога на наследство и дарение и налога на богатство).

Эти базы подлежали проверке налоговой администрацией автономного сообщества, которая, используя свой собственный метод, могла установить более высокую оценку, что часто приводило к судебным спорам.
Чтобы положить конец этому конфликту, с 1 января реальная стоимость заменяется базовой стоимостью, которая представляет собой индивидуальную оценку каждого объекта недвижимости, подготовленную Кадастром и являющуюся новой минимальной налоговой базой.

Другими словами, если сумма покупки или оценки наследуемого имущества превышает справочную стоимость, налог взимается с этой суммы, а если она меньше, то налог взимается со справочной стоимости.

Чтобы определить эту справочную стоимость, Кадастр сначала строит индивидуальную рыночную стоимость для каждого объекта недвижимости на основе данных об эффективных ценах покупки и продажи в районе, где он расположен — уже имеющихся на карте ценностей, опубликованной в главном офисе Кадастра — и других данных, таких как возраст, состояние сохранности или качества.

Для получения справочной стоимости эта рыночная стоимость корректируется с понижающим коэффициентом, который для 2022 года составляет 0,9 — согласно министерскому приказу, опубликованному в этот четверг в BOE — что на практике означает снижение на 10%.

Например, при рыночной стоимости, рассчитанной Кадастром, в 100 000 евро, базовая стоимость составит 90 000 евро (100 000 умножить на 0,9).

Такое снижение, по мнению налоговых органов, гарантирует, что базовая стоимость остается ниже рыночной и, следовательно, налог уплачивается не больше, чем при предыдущей системе.

Однако некоторые эксперты с этим не согласны, поскольку рыночная стоимость по кадастру может не учитывать факторы, влияющие на цену недвижимости, начиная от фактического состояния объекта или высоты квартиры и заканчивая обстоятельствами, возникающими в течение года, такими как самовольное занятие квартиры.

Таким образом, по мнению экспертов, новая система сделает более дорогим налогообложение при продажах ниже кадастровой рыночной цены и, прежде всего, при наследовании и дарении, которые в настоящее время привязаны к минимальному ориентиру, который в некоторых случаях не соответствует рыночной стоимости.

Налогоплательщики могут обжаловать эту новую оценку, но с той дополнительной сложностью, что процедура перевернута с ног на голову: заинтересованная сторона должна доказать, что стоимость не соответствует действительности, а не администрация.

(Призывы к архивированию на www.lafototeca.com код: 13767497 и др.)